सुभाष चौधरी
नई दिल्ली : प्रधानमंत्री नरेन्द्र मोदी की अध्यक्षता में केंद्रीय मंत्रिमंडल ने 2 जून को किरायेदारी से सम्बंधित मॉडल टेनेन्सी एक्ट को जारी करने की मंजूरी दे दी। इसे राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों के लिये जारी किया गया है. सभी राज्य सरकारें इस मॉडल कानून के अनुसार मौजूदा किरायेदारी कानूनों में अपने हिसाब से बदलाव कर नया कानून बना सकेंगी. केंद्र सरकार का मानना है कि इस नये मॉडल किरायेदारी कानून से किराए पर मकान देने के सम्बन्ध में कानूनी ढांचे को दुरुस्त करने में मदद मिलेगी. किरायेदार और मकान मालिक के बीच विवाद कम होगा जिसे आगे विकास का रास्ता खुलेगा। इस अधिनियम को शहरी विकास मंत्रालय की ऑर्ट से तैयार किया गया है.
इस अधिनियम के लागू होने के बाद कोई भी व्यक्ति लिखित समझौते के बिना किसी परिसर को किराए पर नहीं ले सकता है या किराए पर नहीं ले सकता है। स्थानीय किराया नियंत्रण अधिनियमों का निरसन उन शहरों में राजनीतिक रूप से संवेदनशील मुद्दा रहा है, जहां उच्च मूल्य का किराया बाजार है, जैसे कि विशेष रूप से दक्षिण मुंबई, जहां प्रमुख स्थानों में पुरानी संपत्तियों पर किरायेदारों द्वारा नगण्य किराए पर दशकों से कब्जा किया गया है। मॉडल अधिनियम 2015 से बन रहा है, लेकिन इस बिंदु पर इसे रोक दिया गया है।
– क्या यह मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित करेगा?
एमटीए संभावित रूप से लागू होगा और मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित नहीं करेगा
यह किन क्षेत्रों पर लागू होगा ?
अधिनियम शहरी और साथ ही ग्रामीण क्षेत्रों को कवर करने का प्रयास करता है।
जमानत राशि जमा करने की अधिकतम सीमा क्या है?
आवासीय परिसर : अधिकतम दो महीने का किराया
वाणिज्यिक संपत्ति: अधिकतम छह महीने का किराया
क्या सभी नए किरायेदारों के लिए लिखित समझौता जरूरी है?
हां, सभी नए किरायेदारों के लिए लिखित समझौता जरूरी है।
अनुबंध संबंधित जिला ‘किराया प्राधिकरण’ को प्रस्तुत करना होगा।
किरायेदारी का किराया और अवधि एक लिखित समझौते के माध्यम से मालिक और किरायेदार के बीच आपसी सहमति से तय की जाएगी।
मकान मालिक की जिम्मेदारियां क्या हैं?
मॉडल किरायेदारी अधिनियम के तहत, जब तक कि किरायेदारी समझौते में कोई अन्यथा सहमति न हो, मकान मालिक कई प्रकार की गतिविधियों के लिए जिम्मेदार होगा :
*किरायेदार की वजह से हुई क्षति के कारण आवश्यक मरम्मत को छोड़कर संरचनात्मक मरम्मत
*दीवारों की सफेदी*
*दरवाजों और खिड़कियों की पेंटिंग
*जरूरत पड़ने पर पाइप बदलना और प्लंबिंग करना
*आवश्यक होने पर आंतरिक और बाहरी विद्युत तारों और संबंधित रखरखाव।
किरायेदार की जिम्मेदारियां क्या हैं?
किरायेदार इसके लिए जिम्मेदार होगा :
*नाली की सफाई*
*नलके और सॉकेट की मरम्मत
*रसोई के फिक्स्चर की मरम्मत
*खिड़कियों, दरवाजों में कांच के पैनल बदलना
*बगीचों का रखरखाव और दूसरों के बीच खुले स्थान
*जानबूझकर या लापरवाही से परिसर को नुकसान नहीं पहुंचाना चाहिए या इस तरह के नुकसान की अनुमति नहीं देनी चाहिए
*जमींदार को किसी भी नुकसान की सूचना जल्द से जल्द देनी होगी ।
मरम्मत कार्य को लेकर विवाद की स्थिति में क्या होता है?
जब मकान मालिक किसी परिसर में कोई सुधार करने या किसी अतिरिक्त संरचना का निर्माण करने का प्रस्ताव करता है, जिसे किरायेदार को किराए पर दिया गया है और किरायेदार मकान मालिक को ऐसा सुधार करने या ऐसी अतिरिक्त संरचना का निर्माण करने की अनुमति देने से इंकार कर देता है, तो मकान मालिक एक आवेदन कर सकता है इस संबंध में रेंट कोर्ट को।
यदि कोई पार्टी अपने हिस्से का काम करने से इंकार करती है, तो मरम्मत के लिए सिक्यूरिटी मनी जमा या किराए से काटा जा सकता है, जो भी एग्रीमेंट में लागू हो।
जमींदार क्या नहीं कर सकता ?
कोई भी मकान मालिक या संपत्ति प्रबंधक किरायेदार के कब्जे वाले परिसर में किसी भी आवश्यक आपूर्ति को रोक नहीं सकता है।
किरायेदार को बेदखल करने के नियम क्या हैं?
किरायेदारी समझौते की निरंतरता के दौरान किरायेदार को तब तक बेदखल नहीं किया जाएगा जब तक कि दोनों पक्षों द्वारा लिखित रूप में सहमति न दी जाए।
यदि किरायेदारी का नवीनीकरण नहीं किया गया है और परिसर खाली नहीं किया गया है तो क्या होगा?
इस मामले में, किरायेदारी को महीने-दर-महीने आधार पर उन्हीं नियमों और शर्तों के आधार पर नवीनीकृत किया जाना माना जाएगा, जो कि समाप्त हो चुके किरायेदारी समझौते में थे, अधिकतम छह महीने की अवधि के लिए।
मकान मालिक द्वारा नोटिस दिए जाने के बाद, यदि किरायेदार परिसर का दुरुपयोग करता है, तो रेंट कोर्ट मकान मालिक द्वारा कब्जा करने की अनुमति दे सकता है। परिसर के दुरुपयोग, जैसा कि परिभाषित है, में सार्वजनिक उपद्रव, क्षति, या “अनैतिक या अवैध उद्देश्यों” के लिए इसका उपयोग शामिल है। यदि किरायेदार खाली करने से इनकार करता है, तो मकान मालिक दो महीने के लिए मासिक किराए का दोगुना और उसके बाद मासिक किराए का चार गुना दावा कर सकता है।
गैर रिक्ति के मामले में मुआवजे के लिए क्या नियम हैं?
सहमत किरायेदारी अवधि के छह महीने की विस्तारित अवधि की समाप्ति या आदेश या नोटिस द्वारा किरायेदारी की समाप्ति पर, किरायेदार डिफ़ॉल्ट रूप से एक किरायेदार होगा और किराए का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा :
दो माह के मासिक किराए का दोगुना और उसके बाद मासिक किराए का चार गुना मुआवजा।
किराए के संशोधन के लिए क्या प्रावधान हैं?
भूस्वामी और किरायेदार के बीच किराए का संशोधन, किरायेदारी समझौते में निर्धारित शर्तों के अनुसार होगा।
यदि समझौते में अन्यथा सहमति नहीं है, तो भूमि मालिक को संशोधित किराया देय होने से तीन महीने पहले लिखित में नोटिस देना होगा।
यदि किरायेदार, जिसे किराए में वृद्धि का नोटिस दिया गया है, भूमि मालिक को किरायेदारी की समाप्ति की सूचना देने में विफल रहता है, तो यह माना जाएगा कि उसने जमींदार द्वारा जो भी किराया वृद्धि प्रस्तावित की है उसे स्वीकार कर लिया है।
क्या किराएदारी अवधि के दौरान किराया बढ़ाया जा सकता है?
नहीं, किराएदारी अवधि की अवधि के दौरान किराए में वृद्धि नहीं की जा सकती है,.
जब तक कि वृद्धि की राशि या वृद्धि की गणना करने का तरीका किरायेदारी समझौते में स्पष्ट रूप से निर्धारित नहीं किया गया हो।
क्या कोई जमींदार किरायेदार के कब्जे वाले परिसर में प्रवेश कर सकता है?
एक जमींदार या संपत्ति प्रबंधक प्रवेश के समय से कम से कम चौबीस घंटे पहले किरायेदार को दी गई इलेक्ट्रॉनिक माध्यम से लिखित नोटिस या नोटिस के अनुसार एक परिसर में प्रवेश कर सकता है।
प्रवेश निम्नलिखित कारणों से हो सकता है:
(ए) परिसर में मरम्मत या प्रतिस्थापन ( रिपेयर & रिप्लेसमेंट) करने या काम करने के लिए;
(बी) यह निर्धारित करने के उद्देश्य से परिसर का निरीक्षण करने के लिए कि परिसर रहने योग्य स्थिति में है या नहीं ;
(सी) किरायेदारी समझौते में निर्दिष्ट के रूप में प्रवेश के लिए किसी अन्य उचित उद्देश्य के लिए।
विवादों के निपटाने की क्या व्यवस्था होगी ?
विवादों के फास्ट-ट्रैक समाधान प्रदान करने के लिए राज्य एक शिकायत निवारण तंत्र स्थापित करेंगे जिसमें रेंट अथॉरिटी, रेंट कोर्ट और रेंट ट्रिब्यूनल शामिल होंगे। रेंट कोर्ट और रेंट ट्रिब्यूनल द्वारा शिकायत/अपील का निपटारा 60 दिनों के भीतर अनिवार्य होगा।
क्या किराये की राशि की कोई सीमा है ?
नहीं, कोई मौद्रिक सीमा नहीं है। वर्तमान में, पुरातन किराया-नियंत्रण अधिनियमों के तहत कई पुरानी संपत्तियों में, इस तरह की सीलिंग ने जमींदारों को पुरानी किराए की राशि के साथ छोड़ दिया है।
किस भाषा में रेंट एग्रीमेंट होगा ?
टेनेंसी एग्रीमेंट और अन्य दस्तावेज जमा करने के लिए स्थानीय स्थानीय भाषा या राज्य / केंद्र शासित प्रदेश की भाषा में एक डिजिटल प्लेटफॉर्म स्थापित किया जाएगा। रेंट अथॉरिटी इन समझौतों पर नजर रखेगी।
मौखिक समझौता मानी रहेगा या नहीं ?
मौखिक समझौते तस्वीर से बाहर होंगे, क्योंकि एमटीए सभी नए किरायेदारों के लिए लिखित समझौते को अनिवार्य करता है जिसे रेंट अथॉरिटी को प्रस्तुत किया जाना है। मकान मालिक के साथ विवाद के लंबित रहने के दौरान भी किरायेदार किराए का भुगतान करना जारी रखेगा।
परिसर का सबलेटिंग की अनुमति होगी या नहीं ?
परिसर का सबलेटिंग केवल मकान मालिक की पूर्व सहमति से किया जा सकता है, और मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना किरायेदार द्वारा कोई संरचनात्मक परिवर्तन नहीं किया जा सकता है।
अप्रत्याशित घटना के मामले में क्या प्रावधान है ?
अप्रत्याशित घटना के मामले में, मकान मालिक मौजूदा किरायेदारी समझौते की शर्तों पर, इस तरह की विनाशकारी घटना की समाप्ति की तारीख से एक महीने की अवधि तक किरायेदार को कब्जे में रहने की अनुमति देगा। किरायेदार ने खाली करने से इनकार कर दिया, तो मकान मालिक दो महीने के मासिक किराए का दोगुना और उसके बाद मासिक किराए का चार गुना दावा कर सकता है।